Kuidas investeerida korterelamutesse ja kompleksidesse, kus pole raha

Kas soovite kinnisvarasse investeerida, kuid puuduvad teadmised? Kui JAH, siis siin on täielik juhend, kuidas investeerida korterelamutesse ja kompleksidesse ilma rahata.

Korterelamutesse ja kompleksidesse investeerimine on suur kohustus, seda nii rahaliselt kui ka muul viisil. Seetõttu pole ime, kas seda nimetatakse mõnikord karjääriks ja mitte ainult investeerimisstrateegiaks. Korterikomplekside haldamine nõuab ühepereelamute haldamisega võrreldes nii füüsiliselt kui ka rahaliselt sügavamat kaasatust. Kortermajadesse investeerimisega kaasnevad jällegi omad eelised, mis on nišile omased.

Miks kortermajad ja kompleksid on suurepärane investeering

  • Omakapitali kogunemine: mitu üürnikku tasub teie hüpoteegi ette. Vähemate tehingute korral saate palju lühema aja jooksul koguda suurt varaportfelli pärandi kavandamiseks.
  • Finantsvõimendus: kapitali maksumus pole kunagi olnud atraktiivsem ja valida saab mitmesuguste laenutoodete hulgast. Nüüd on aeg lukustada pikaajalised võlad ja tasuda aja jooksul oluline põhisumma.
  • Rahavoog: aktsiaportfellid ei loo rahavoogu, kui aktsia ei maksa dividende. Korterites on tavapäraselt rohkem stabiilsust kui varudes.
  • Kõva vara: kortermaja ei ole paberivara - see on palju käegakatsutavam. Kui ostate tehingu õigesti, ei saa selle väärtus kunagi nulli minna. Kortereid peetakse üldiselt suurepäraseks inflatsiooni maandamiseks (ühel päeval hakkab inflatsioon lõpuks sisse lööma).

Kuidas investeerida korterelamutesse ja kompleksidesse, kus pole raha

Kortermajadesse ja -kompleksidesse investeerimise õppimine pole kaugeltki kerge vaevaga, kuid need allpool toodud toimingud aitavad protsessi lihtsamaks muuta. Alustamiseks veenduge kõigepealt, et investeerimisnišši sisestamine on teie jaoks täiesti õige:

1. Veenduge, et korteritesse ja hoonetesse investeerimine on teie jaoks õige investeering

Ükskõik, kas olete juba portfelli üles ehitanud või olete kinnisvarasse investeerimisel täiesti uus, peaksite olema täiesti kindel, et kortermajadesse investeerimine sobib teile. Arvestada tuleb palju asju, sealhulgas kaasnevad kulud ja ajakomponent. Kortermaja omamise kulud hõlmavad algkapitalinõuet, samuti käimasolevat rahavoogude maatriksit, mis on seotud mitme üürnikuühiku haldamisega korraga.

Teiseks, kortermaja haldamine nõuab suuremat kaasatust ja juhtimist, näiteks üürnike käibega tegelemist, paberimajanduse rentimist ja hooldusküsimuste lahendamist. Enne selle investeerimisliini kohta rahalise otsuse tegemist veenduge, et plaanite selle mahutada ja kas teil on ka selleks vajalikke kulusid.

2. Valige kortermaja tüüp, mida soovite kasutada

On ütlematagi selge, et kõik korterid pole samad. Müügil on erineva kuju ja suurusega. Üks hoone võiks olla ümberehitatud viktoriaanlik mõis, mis on jagatud mitmeks üksuseks, teine ​​võib aga olla moodne mitmekorruseline hoone suurlinna piirkonnas.

Kui palju kortereid saate endale lubada, saate otsingut kitsendada, samuti saate kindlaks teha, millised hoonetüübid pakuvad teie eelarvele parimat investeeringutasuvust. Investorid seisavad silmitsi keeruka kompromissiga ostuhinna ja remondi ning renoveerimise kulude vahel.

3. Tuvastage vara

Niipea kui olete otsustanud, millist korterikompleksi soovite omada, on järgmine loogiline samm jahtida kinnisvara. Võite valida kinnisvara otsimise iseseisvalt, professionaali või teenuse abil või mõlema kombinatsioonil.

Üks võimalus iseseisvalt tehingut otsida on liituda kohaliku kinnisvarainvesteeringute klubi või ühinguga. Võrgustiku loomisega teiste spetsialistidega on tõenäoline, et võtate ühendust kaasinvestoriga, kes teab müüdava kinnisvara kohta.

Teisest küljest võivad kinnisvaramaaklerid, eriti ärikinnisvaramaaklerid, selles protsessis abiks olla. Neil pole mitte ainult juurdepääsu mitmetele börsiteenuste pakkumise teenustele, vaid neil on sageli ka äriettevõtete vahendajad. Pange siiski tähele, et kommertstehingute vahendustasud on pisut kõrgemad kui elamutehingute teenustasud.

4. Võtke arvesse oma hoolsust

Enne kortermaja või kompleksi ostmiseks pakkumise tegemist pidage meeles oma hoolsust ja viige tehingu põhjalik analüüs läbi. Kui kavatsete korterit osta, peaksid tegurid, mida peaksite silmas pidama, sisaldama asukohta, hoone ühikute arvu, olemasolevaid mugavusi ja hoone seisukorda.

Need aspektid aitavad teil välja arvutada, kui palju renti võiksite küsida, samuti seda, kui palju peate kulutama vajalikele remonditöödele ja parendustele. Lisaks võib hoone üldine seisukord anda märku, kui sageli remonditööd võivad mõjutada teie igakuist rahavoogu.

Lisaks osutab kinnisvara asukoht kohalikele sotsiaalmajanduslikele teguritele, mis mõjutavad pikaajaliselt rentaablust renditulu, täituvuse või edasimüügi väärtuse osas. Kui olete mõne konkreetse kinnisvara suhtes tõsiselt võtnud, palkage kindlasti inspektor ja hankige eelmiselt omanikult rendilepingute, maksudeklaratsioonide ja muude juriidiliste dokumentide koopiad, mis võimaldavad tuvastada varjatud probleeme, kui neid on.

5. Tehke pakkumine, finantseerige ja sulgege tehing

Pakkumise tegemiseks saab kortermaja väärtust hinnata nii turuvõrdluste, võimaliku sissetuleku kui ka asendusmeetodi abil, kus investorid hindavad, kui palju maksaks sarnase hoone ehitamine. Kuna viie või enama ühikuga kinnistud ei vasta valitsuse tagatud laenudele, pärinevad kommertslaenud tavaliselt traditsioonilistelt ja eraõiguslikelt laenuandjatelt.

Olge valmis selleks, kui laenuandjad nõuavad intressi ja sularahareserve, kui ka siis, kui nad eelistavad hea turupotentsiaaliga ja kõrge täituvuse määrasid kinnisvara. Hea uudis on aga see, et kommertslaenuandjad kipuvad rõhutama kinnisvara sissetulekupotentsiaali ega keskendu vähem kui investori isiklikud rahandused ja krediidiajalugu.

Tegurid, mida tuleb korterelamutesse ja nende komplektidesse investeerimisel arvestada

a. Rahavoog: kas selle vara rahavoog? See on kõige olulisem küsimus, mida tuleb arvestada, ja see sõltub paljudest teguritest, sealhulgas:

  • Kohaliku üürituru tugevus (vakantsus ja kuritegevus)
  • Turu tüüp, kuhu soovite osta (C-klassi hoonetel on tavaliselt rohkem üürnike käivet ning suurem remont ja hooldus kui A- või B-klassi hoonetel)
  • Teie finantseerimise intressimäär (kas see on tavapärane finantseerimine või raske rahalaen?)
  • Sissemakse suurus

Järgmisena peate endalt küsima, kas kinnisvara, mida soovite osta, suudab teile reaalselt tulu pakkuda. Peate teadma ka selle vara rahavoogu võrreldes teiste võimalike varadega.

Näiteks 150 000 dollarit maksval majal, mis üürib 1000 dollarit kuus, on parem sissetulekuvõimalus kui 300 000 dollarilisel majal, mis üürib 1600 dollarit kuus. Nelja ühikuga hoone, mis maksab 400 000 dollarit, võib samas naabruskonnas tuua sisse 3000 dollarit kuus. Õigetes linnaosades ja kinnisvaratsükli õiges etapis ostmine on ülimalt oluline ning kui seda õigesti teha, annab see hea hinnangu ja kasumi.

See, kas vara pakub teile sissetulekut, tekitab küsimuse, kas sissetulek on teie jaoks oluline. Kas teil on veel mõnda sissetulekuallikat, mis võimaldab teil suurema osa sissetulekust kulutada hoone renoveerimisele? Kas vajate praegu rohkem sissetulekut või on aktsiate kasv tulevikus olulisem?

b. Finantsvõimendus: finantsvõimendus on investeerimisel oluline. Selle põhjuseks on see, et mida vähem igale varale sularaha kulutate, seda rohkem saab endale kinnisvara osta. Kui atribuutide väärtus tõuseb, tõuseb teie tootlus hüppeliselt. Kui aga kinnisvara väärtus langeb ja teil on varaga palju võlgnevusi, võib tulemuseks olla negatiivne rahavoog. Negatiivne rahavoog võib olla kas halb või hea. Hea liik on lühiajaline ja teenib teile raha.

Investeerimine „mitte midagi alla” on kõrge võimendusega investori jaoks väga atraktiivne, kuid sellesse tuleks suhtuda ettevaatlikult. Kui olete pikaajaline mängija, töötab finantsvõimendus tavaliselt teie kasuks, kui turud, kuhu investeerite, hindavad pikas perspektiivis ja teie tulu kinnisvaratelt suudab maksta suurema osa igakuisest võlateenusest.

c. Omakapital: Omakapital võib esineda mitmel kujul, näiteks:

  • Soodushind
  • Kinniti ülemine - potentsiaal ülespoole
  • Uurimise võimalus
  • Halb juhtimine
  • Turu sulgemine

Omakapitali loomiseks on palju viise, kuid aktsiatesse ostmine on teie parim panus. Leidke keegi, kes on huvitatud oma kinnisvara müümisest ja on nõus loobuma omakapitalist alla koguväärtuse. Teise võimalusena võite osta kinnisvara vajava töö, mida saab teha 50 sendi või vähem dollari eest. Teisisõnu, kui kinnisvara vajab tööks 10 000 dollarit, veenduge, et saaksite hinnast 20 000 dollarit või paremat allahindlust.

d. Hindamine: nagu varem mainitud, toob ostmine paremas linnaosas ja kinnisvaratsükli õiges etapis kaasa kallinemise ja kasumi. Kuid see pole väga kerge feat. Kinnisvaratsükli ajastamine on keeruline ja väga spekulatiivne. Kui ostate omakapitali või rahavoogudeta kinnistuid ainult lühiajaliseks väärtustamiseks, siis on teil riskantne investeering.

Keskmise kuni pikaajalise (10 kuni 20-aastase) hinnangu ostmine on turvalisem ja lihtsam. Vaadake pikaajalisi naabruskonna ja kogu linna suundumusi, et valida piirkondi, mis hoiavad oma väärtusi ja kasvavad keskmiselt 5–7%. Kombineerige see taktika mõistliku rahavoo ja aktsiatesse ostmisega ning te olete nutikas investor.

e. Risk: hea investor peab enne investeeringu tegemist alati hindama iga investeeringuga kaasnevat riski. Küsige endalt: “Mis saab siis, kui minu eeldused on valed?” Teisisõnu, kas mul on “plaan B”? Kui ostsite kinnisvara hindamiseks ja vara väärtust ei hinnatud, kas saate rentida positiivse rahavoogude eest? Kui ostate reguleeritava intressimääraga laenu ja intressimäärad tõusevad, kas see paneb teid äritegevusest välja?

Kui teil on vähe vakantseid kohti, siis kas saate negatiivse rahavooga hakkama või räägib see negatiivselt teid ja teie rahandust. Niisuguste investeeringute korral peaksite ootama parimat, kuid olema valmis halvima stsenaariumi jaoks.

Halva tehingu hoiatusmärgid

Leidub märke, mis viitavad sellele, et neid märgates võib investeerimistehing halvaks minna. Mõned neist on;

  • Numbrid ei lisa: olete selles mängus, kuna soovite raha teenida. Kui numbrid ei liitu ja müüja ei langeta hinda ega anna teile paremaid tingimusi, peaksite otsima uue investeeringu mujalt.
  • Puuduvad numbrid: kui müüja ei saa teile esitada aasta-aastaseid kasumiaruandeid koos kahe eelmise aasta tegelike numbritega, liikuge teisele tehingule.
  • Valmistatud numbrid: Pro forma numbrid on puhas äraarvamine. Nad võivad olla haritud aimamised, kuid need on ikkagi projektsioon. Laenuandjad ei anna neile valmis numbritele mingit kaalu ja seda ei tohiks ka teie. Siin mängib suurt rolli teie kogemus. Mõne aja pärast saate kiiresti aru saada, "kes puhub suitsu" või kui numbrid on mõistlikud.
  • Trobled Property : on olemas stsenaariumid, kus atribuudid näevad paberil head välja - numbrid on reaalsed ja moodustavad kokku. Ometi näitab saidikülastus midagi hoopis muud. Võib-olla vajab see kapitaalremonti, kuna müüja on hoolduse edasi lükanud, lootes peavalu ostjale edasi anda. Ära lase sellel ostjal olla sina. Otsige paremat pakkumist mujalt.
  • Vale piirkond : ärge kulutage oma raha trendi ümberpööramiseks. Kui naabruskond on languses, kannab vara seda häbimärki. Üürnikud liiguvad edasi, nii peaks ka teie.
  • Kuud turul : head omadused lähevad kiiresti. Halvad omadused püsivad kirjetes kuude kaupa. Detektiivitöö abil saate aru, miks see on nunn. Ja see on elujõuline õpikogemus, kuid teie aeg kulub paremini pärast heade pakkumiste tegemist.

Lemmik Postitused